Contrato de alquiler tras el fallecimiento: subrogación
Si tu familiar vivía de alquiler, su pareja o algunos familiares que vivían con él pueden quedarse en la vivienda con el mismo contrato. Para eso hay que avisar al propietario por escrito en un plazo de tres meses. Te explicamos quién puede hacerlo y cómo.
Quién puede quedarse en la vivienda
El artículo 16 de la Ley de Arrendamientos Urbanos permite que ciertas personas se subroguen en el contrato: ocupan el lugar del inquilino fallecido, con el mismo contrato y la misma renta. Son, en este orden:
- El cónyugeQue conviviera con el inquilino al fallecer.
- La pareja de hechoQue conviviera con él de forma permanente al menos los dos años anteriores. Si tenían hijos en común, basta con la convivencia.
- Los hijos y descendientesMenores o bajo su tutela, o que hubieran convivido con él los dos años anteriores.
- Los padres y ascendientesQue hubieran convivido con él los dos años anteriores.
- Los hermanosEn las mismas condiciones de convivencia.
- Otros parientes con discapacidadHasta el tercer grado colateral, con una discapacidad igual o superior al 65 % y dos años de convivencia.
Si hay varias personas con derecho, se sigue ese orden, salvo que se pongan de acuerdo todas. La ley añade algunas reglas de preferencia: los padres mayores de setenta años van antes que los descendientes, y entre parientes del mismo tipo tiene preferencia el más cercano en grado.
Cómo se comunica al propietario
Este es el paso clave. El contrato se extingue si en el plazo de tres meses desde la muerte del inquilino el propietario no recibe una notificación por escrito con:
- El hecho del fallecimiento, con el certificado de defunción del Registro Civil.
- La identidad de quien se subroga y su parentesco con el fallecido.
- Un principio de prueba de que cumple los requisitos: por ejemplo, el certificado de empadronamiento que acredite la convivencia.
Lo más seguro es enviarla por burofax con certificación de contenido, o por otro medio que deje constancia de la entrega y del texto. No basta con decírselo de palabra al propietario. El certificado de empadronamiento lo da el ayuntamiento; si además hay que dar de baja al fallecido en el padrón, lo explicamos en baja en el padrón municipal.
Si nadie quiere quedarse
Si nadie se subroga, el contrato se extingue. Pero cuidado: la ley establece que todas las personas que podrían haberse subrogado responden de forma solidaria de la renta de esos tres meses, salvo quienes renuncien por escrito al propietario en el mes siguiente al fallecimiento.
Por eso, si la familia tiene claro que nadie va a seguir en la vivienda, lo mejor es comunicarlo por escrito en ese primer mes. Después habrá que acordar con el propietario la entrega de las llaves, la revisión del estado de la vivienda y la devolución de la fianza, que pasa a la herencia.
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Contratos que pueden excluir la subrogación
En los contratos de más de cinco años (siete si el propietario es una empresa), las partes pueden haber pactado que no haya subrogación si el inquilino fallece pasados esos años, o que el contrato termine a los cinco o siete años si fallece antes. Ese pacto no se aplica si las personas con derecho a subrogarse están en situación de especial vulnerabilidad y afecta a menores, personas con discapacidad o mayores de 65 años. Revisa el contrato.
Los contratos antiguos, firmados antes de la ley actual, tienen reglas propias en sus disposiciones transitorias. Si el contrato es de renta antigua, conviene consultarlo con un profesional.
Si quien fallece es el propietario
El contrato sigue igual. Según el Código Civil (artículo 1257), los contratos producen efecto también para los herederos, que pasan a ser los arrendadores. El inquilino sigue pagando la renta y conviene que los herederos le indiquen por escrito la nueva cuenta de pago.
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Preguntas frecuentes
¿Cuánto tiempo hay para avisar al casero del fallecimiento?
Tres meses desde el fallecimiento, por escrito y con el certificado de defunción, si alguien quiere subrogarse. Si nadie va a seguir, conviene renunciar por escrito en el primer mes.
¿Mi pareja de hecho puede quedarse en el piso?
Sí, si convivíais de forma permanente al menos los dos años anteriores, o si teníais hijos en común.
¿El propietario puede subir la renta al subrogarme?
No por la subrogación. Quien se subroga ocupa el lugar del inquilino en el mismo contrato, con sus condiciones.
¿Qué pasa si no se avisa en tres meses?
El contrato se extingue, y las personas con derecho a subrogarse que no hayan renunciado en el primer mes responden de la renta de esos tres meses.
¿Y si muere el propietario?
El contrato sigue. Sus herederos pasan a ser los arrendadores y el inquilino sigue pagando la renta.
Fuentes: Ley 29/1994 de Arrendamientos Urbanos, artículo 16 (texto consolidado del BOE); Código Civil, artículo 1257; Comunidad de Madrid, «Trámites que se deben realizar tras el fallecimiento de un familiar». Consultado en octubre de 2026.
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